برآورد تقاضا در سال‌های آتی اقتصادی

برآورد تقاضا در سال‌های آتی

  بزرگنمايي:

فصل تجارت - دکتر غزال راهب صاحب‌نظر و پژوهشگر مسکن، معماری و شهرسازی طرح مسکن‌سازی میلیونی (ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال) که به‌تازگی مطرح شده، بر مبنای یکی از تکالیف تعیین‌شده در قانون جهش تولید مسکن به تصویب رسیده و جنبه قانونی یافته است؛ قانونی که براساس تبصره «یک» ماده «یک» آن، دولت مکلف شده است، سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی تولید و عرضه کند.

اما برای پاسخگویی به پرسش‌هایی که مطرح شد، در وهله اول صرف‌نظر از اینکه رقم و تعداد این ساخت‌وسازها چگونه برآورد می‌شود (که این موضوع نیز به نوبه خود جای بحث و بررسی دارد) بهتر است، بحث را از این زاویه مورد بررسی قرار دهیم که ریشه تعیین و اعلام این عدد کجاست و کدام مولفه‌ها و پارامترها کنار هم قرار گرفته‌اند تا عدد ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال و چهار میلیون واحد طی چهار سال دولت سیزدهم به دست آید؟
این رقم، مشتمل بر چند مولفه است. یکی از این مولفه‌ها محاسبه و برآورد تعداد افراد و خانوارهای فاقد مسکن است. تعداد فاقد مسکن‌ها از کسر تعداد خانوار از تعداد خانه‌هایی که بعد از کسر تعداد خانه‌های خالی محاسبه می‌شود، باید حاصل شود.
البته نباید از نظر دور داشت که این مولفه جای بحث و بررسی دارد. در حال حاضر، نرخ رشد جمعیت به‌شدت کاهش پیدا کرده است؛ هرچند در سن تشکیل خانواده هستیم. در واقع متولدین دهه 60 هنوز در سن تشکیل خانواده قرار دارند و از این رو افزایش نیاز به عرضه جدید، متناسب با تعداد خانوارهای تازه تشکیل‌شده در نتیجه ازدواج این افراد همچنان وجود دارد. در برنامه‌ها و سیاست‌های مسکن نیز لزوما ارتباط زیادی با نرخ رشد جمعیت نداریم، بلکه در این زمینه تعداد خانوار از اولویت برخوردار است؛ یعنی آنچه در برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌های عرضه مسکن باید مورد توجه قرار گیرد، تعداد خانوارهایی است که تشکیل می‌شود و نیازمند مسکن است. به‌رغم پایین‌آمدن نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد خانوار پایین نیامده که یکی از دلایل عمده آن، افزایش تعداد خانوار تک‌نفری است؛ خانوارهایی که مخاطبان ویژه برنامه‌ریزی مسکن (از نظر متراژ و سایر شرایط) هستند و باید مورد توجه قرار گیرند.
به هر حال، شاید این مساله، یعنی نرخ رشد جمعیت نیز برای یک انبوه‌ساز امروز مهم باشد، اما دولتی که قصد دارد برنامه‌ریزی پایدار و توسعه مداوم در امر مسکن داشته باشد، قطعا باید 20 سال بعد و 50 سال بعد این تغییرات را نیز در نظر بگیرد. در مجموع، براساس برآوردها نیاز ده‌ساله کشور از سال 1385 تا 1395 به دو مولفه رفع کمبود مسکن و نیاز به خانه جدید در روستاها حدود 776هزار واحد و در شهرها حدود 4/ 7میلیون واحد است.
علاوه بر دو مولفه مذکور، خانه‌هایی که در بافت فرسوده قرار دارند یا واحدهای مسکونی فرسوده، از دیگر مولفه‌های موثر در این زمینه هستند. این موضوع نیز براساس شاخص‌های فرسودگی یا شاخص‌های قرار‌گیری در بافت تعیین شده که برای شهرها حدود 3میلیون و برای روستاها حدود 3/ 2میلیون واحد در بازه ده‌ساله است. توجه به این مطلب ضروری است که مفهوم خانه فرسوده روستایی با خانه فرسوده شهری متفاوت و نیازمند برنامه‌ریزی متفاوت است. جمع‌بندی این سه پارامتر، به‌علاوه نیاز به ذخیره مسکن نشان می‌دهد که سیاستگذار بخش مسکن باید برای تامین یک‌میلیون واحد مسکونی برنامه‌ریزی کند، نه اینکه الزاما آن را بسازد. درواقع دولت باید برای تامین این میزان، مدیریت و برنامه‌ریزی کند؛ نه اینکه به همین میزان مسکن تولید کند. میزان تولید مسکن شهری بحث مهمی در کنار وجوه دیگر نوسازی در بافت فرسوده و مسکن روستایی است که این میزان 7/ 4 میلیون واحد مسکونی برای 10 سال یا حدود 470 هزار واحد مسکونی در سال است. عدد را نباید در مفهوم دیگری به کار ببریم. همان‌طور که اشاره شد، از این میزان، بخش قابل توجهی به بافت فرسوده و ساخت‌و‌ساز روستایی اختصاص پیدا می‌کند. در مسکن مهر با تمام تسهیلاتی که در قوانین در نظر گرفته شده بود تا اولویت ساخت واحدهای مسکونی در بافت فرسوده باشد و در واقع در جلسات هم تاکید شده بود که این موضوع در اولویت قرار بگیرد، اما شاید تنها حدود 10 درصد از برنامه ساخت بیش از 2میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده تحقق یافت. بنابراین این خطر وجود دارد که مجددا غفلت از بافت فرسوده و عدم تخصیص سهم مناسب طرح مسکن‌سازی به بافت‌ها و واحدهای فرسوده، تکرار شود. به این ترتیب، خیلی مهم است که مساله نیاز به یک‌میلیون واحد مسکونی را تنها به‌عنوان نیاز به ساخت و تولید مسکن در همین تیراژ (ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن) در نظر نگیریم و رویکرد مدیریت و برنامه‌ریزی به آن داشته باشیم. حتما باید این اقدام از عنوان ساخت به‌ عنوان تامین تغییر کند و در مدیریت و برنامه‌ریزی نیز تامین به جای ساخت، در اولویت قرار گیرد. برای دستیابی به این هدف، در وهله اول بسیار مهم است که سیاستگذار مسکن، ظرفیت‌های خود را در این زمینه شناسایی کند و نسبت به آنها مطلع باشد. هر سال، سازنده‌های بخش خصوصی حدود 300 تا 400 هزار واحد مسکونی در حالت حداقلی احداث می‌کنند. در فاصله سال‌های 94 تا 98، در فصول مختلف و در هر فصل به‌طور متوسط، بین 80 تا 90 هزار واحد مسکونی در کشور احداث شده که 92درصد از این ساخت‌وسازها مربوط به بخش خصوصی و ساخت‌وسازهای خصوصی بوده است. تعاونی‌سازی و دولتی‌سازی تنها حدود 8درصد از این سهم را داشته‌اند. آنچه مهم است، اینکه در سال‌های اخیر، نیاز و ضرورت عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ مطرح و تا حدی نیز تقویت شده بود، اما هم‌اکنون مجددا شاهد افزایش ساخت و عرضه واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ هستیم. این موضوع نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن‌سازی خصوصی ما اساسا نیاز بازار را به‌درستی درک نکرده، آن را به میزان کافی تشخیص نمی‌دهد و سراغ لوکس‌سازی به جای مصرفی‌سازی رفته است. اینها حرف‌های جدیدی نیستند و پیش‌تر نیز عنوان شده‌اند، اما اتفاق مهم این است که زمانی‌که دولت و سیاستگذار بخش مسکن، تجربه سال‌های قبل را در اختیار دارند، چرا باید مجددا تجارب ناموفق قبلی را تکرار کرده و به این تجارب بی‌اعتنایی کنند؛ یعنی به جای اینکه سیاست‌هایی در راستای تسهیلگری و تامین مسکن در پیش بگیرند، این سیاست‌ها را رها کرده و خود وارد عمل شده و سالانه اقدام به ساخت میلیونی واحدهای مسکونی برای تامین نیاز جامعه به مسکن‌کنند. چرا سیاست هماهنگ‌سازی عرضه و تقاضا نتوانسته است راه خود را پیدا کند؟
یکی از اتفاقات بسیار مهمی که در این زمینه می‌تواند صورت بگیرد، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی با مشوق‌هایی است که عرضه بخش خصوصی را به سمت تقاضاهای واقعی جامعه سوق دهد. در واقع، سیاستگذار بخش مسکن و دولت باید در وهله اول در نقش مدیریت و برنامه‌ریزی وارد عمل شوند تا عرضه و تقاضای مسکن موجود از سوی بخش خصوصی را هماهنگ‌سازی کنند.
ترغیب و تشویق، تسهیلگری و هدایت سمت عرضه مسکن و سازنده‌های خصوصی به ساخت واحدهای مسکونی در استطاعت و کوچک‌متراژ، سیاستی است که به‌طور قطع باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد. این سیاست باید قبل از هر اقدامی در بازار مسکن اجرایی شود. در این زمینه نیز برخی محدودیت‌های قانونی و شهرسازی در مسیر سازنده‌ها وجود دارد که باید نسبت به رفع این محدودیت‌ها و تسهیل ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق مصرفی و محل جست‌وجوی خانوارهای فاقد مسکن اقدام موثر و به‌موقعی صورت بگیرد. ظرفیت مهم دیگری هم در زمینه مسکن جای بحث دارد؛ خانه‌های سازمانی، خانه‌های خالی، خانه‌های در حال ساخت و خانه‌های فرسوده و برنامه‌ریزی برای آنها. این عوامل نیز می‌توانند جزو برنامه‌های مدیریتی دولت برای تامین مسکن قرار بگیرند و متناسب با ویژگی‌ها و تعداد این واحدها از ظرفیت آنها نیز برای افزایش موجودی مسکن در حال استفاده، بهره‌گیری شود. از این طریق در واقع ظرفیت تامین و عرضه مسکن افزایش خواهد یافت و نیاز به ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید از مسیر ساخت واحدهای مسکونی کاهش می‌یابد. به‌طور قطع، این‌گونه اقدامات به هزینه و زمان کمتری نیاز دارد و به دلیل آنکه عمده این واحدها در قلب شهرها و در هسته‌های درونی و میانی شهرها قرار دارند، از ویژگی‌های سکونتی و سرانه‌های شهری تکامل‌یافته‌تر و باکیفیت‌تری نسبت به ساخت‌وسازهای خارج شهرها برخوردارند و تاثیرات اجتماعی طرح‌های انبوه‌سازی کلان را نیز کاهش می‌دهند.



ارسال نظر شما

Protected by FormShield

اخبار خواندنی

نیشکر هفت‌تپه به کجا واگذار می‌شود؟

موج مثبت در سینمای ایران

عقب‌نشینی مکرون در گفت‌وگو با بایدن

ترخیص فوری با گارانتی ارزی

مانع تولید واکسن ایرانی

چه کسی رئیس تیم مذاکره می‌شود؟

زنگ خطر 5 هزار معدن متروک

چکش کاری طرح اولیه تامین مالی تولید و زیرساخت ها با حضور کارشناسان دستگاه های اجرایی

دلِ پُر خون «سرخون» از آلودگی نفتی/ جبران خسارات مردم فراموش شد!

سفرهای مردم در هفته پایانی تابستان به اوج رسید

گازپروم: جلوی صادرات گاز به اروپا را نگرفتیم

ورود رییس جمهور به ماجرای تداوم گرانفروشی ایرلاین‌ها در پروازهای اربعین

توافق آمریکا برای بازگشت مدیرمالی هواوی به چین

درخشش طلای سیاه مهارناپذیر ماند

شانس طلا برای صعود ضعیف است

یک هزار باغ دیم در ایلام تا پایان سال آینده به بهره‌برداری می رسد

وزیر نفت: ظرفیت تولید نفت در استان ایلام 125 هزار بشکه افزایش می یابد

افت دلار

دلیل بی‌نظمی در سفر زائران اربعین از زبان معان وزیر راه

دلیل بی‌نظمی در سفر زائران اربعین از زبان معاون وزیر راه

سهم هر ایرانی از یارانه انرژی چقدر است؟

قیمت سبد نفتی اوپک وارد کانال 76 دلار شد

مسافران فاقد بلیت و روادید، عامل شلوغی فرودگاه امام بودند

وزیر صمت: راه اندازی صنایع پایین دستی پتروشیمی ارزش افزوده بالایی دارد

بازار برداشت پسته سیرجان کاهش 50 درصدی اما رونق دارد

فصل تجارت سایت خبری تحلیلی اقتصاد

© - www.fasletejarat.com . All Rights Reserved.